فرض تشابه اختیار معامله با حق سرقفلی

فرض تشابه اختیار معامله با حق سرقفلی

برخی نویسندگان حقوقی مدعی شده اند اختیار معامله، شباهت کاملی با حق سرقفلی دارد و در تایید ادعای خود به مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، تمسک جسته اند. در موارد یادشده، که برگرفته از دیدگاه فقهی است، آمده است: اگر در قرارداد اجاره، شرطی به نفع مستأجر پیش بینی شده باشد، مستأجر میتواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی را به صورت سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند.

برداشت برخی محققان از مواد یاد شده این است که اگر از لحاظ حقوقی مستأجر می تواند در برابر اسقاط حق تقدم خود در اجاره ملک، مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند، منطقاً خود مالک نیز می تواند در هنگام انعقاد اجاره برای تعهد به فعل حقوقی اجاره دادن در آینده، از مستأجر افزون بر اجاره بها، مبلغی را به نام سرقفلی دریافت کند و چنان که اسقاط این حق ارزش اقتصادی و قابلیت معامله دارد، پدید آوردن آن نیز میتواند ارزش اقتصادی و قابلت معاوضه داشته باشد.

نویسندگاه مذبور با مقایسه عقد اختیار معامله با مفاد مواد یاد شده، چنین نتیجه گرفته اند که «اگر تعهّد به فعل حقوقی اجاره دادن، مالیت دارد و باعث بوجود آمدن حق تقدم در اجاره کردن ملک تجاری (اختیار اجاره) برای مستأجر میشود، پس تعهّد به خرید یا فروش مالی معیّن نیز حق مالی و قابل معاوضه با پول است که نتیجه آن، پدید آوردن اختیار خرید یا فروش برای متعهّدله است. عوض اختیار اجاره را حق سرقفلی و عوض اختیار خرید یا فروش را قیمت اختیار یا حق شرط می نامند».

تشبیه یا استنتاج مزبور اگرچه خالی از وجه نیست، اما باید دانست که قیاس اختیار معامله با حق سرقفلی ، قیاس مع الفارق است. حق سرقفلی امروزه در عرف جامعه ما یک حق در مفهوم مصطلح و سلطه حقوقی است که برای شخص نسبت به ملک معیّنی اعتبار می شود و به مقتضای آن، دارنده حق سرقفلی در خود شیء و ملک متعلق حق، سلطه یافته و امتیازاتی برخوردار است و صرف اختیار اجاره یا تقدم در اجاره نیست.

گذشته از آن و صرف نظر از تفاوت ماهوی حق سرقفلی با اختیار معامله، از لحاظ فقهی و حقوقی تردیدی نیست که در یک عقد لازم یکی از طرفین می تواند به صورت شرط ضمن عقد ملتزم به انجام فعلی حقوقی در آینده، همانند خرید یا فروش کالایی معیّن شود ودر اعتبار چنین شرطی و لزوم وفای به آن بحثی نیست، اما این سازوکار تفاوت اساسی با عقد اختیار معامله دارد. اولاً، سازوکار مزبور یک شرط ضمن عقد است نه یک عقد و قرارداد مستقل؛ ثانیاّ لازمه وفای به شرط آن است که خود مشروطُ له (و به صورت امتناع حاکم از طرف او) اقدام به انجام عمل حقوقی مورد شرط کند و عقدی با توافق و قصد انشای مشروطٌ علیه و مشروطٌ له منعقد میشود. درحالی که در «اختیار معامله» دارنده اختیار فارق از ارائه دهنده اختیار می تواند معامله اصلی را منعقد سازد.

نینوایان