دستورالعمل نحوه محاسبه خالص ارزش واحدهای سرمایه گذاری صندوق های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان
این دستورالعمل به منظور تعیین چگونگی محاسبه ی خالص ارزش واحدهای سرمایه گذاری صندوق های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تنظیم و به تصویب هیأت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار رسید.
ماده یک
اصطلاحات و واژه‌های به کار رفته در این دستورالعمل، به شرح زیر تعریف می‌شوند:
بند یک
صندوق: منظور صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است.
صندوق: منظور صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است.
[private]
بند دو
پروژه: پروژه‌ی ساختمانی است که موضوع فعالیت صندوق اجرای آن می باشد.
پروژه: پروژه‌ی ساختمانی است که موضوع فعالیت صندوق اجرای آن می باشد.
بند سه
بنای مفید ساختمان پروژه: منظور فضاهای اختصاصی در ساختمان پروژه است که حاصل تفریق قسمت‌های مشاع ساختمان پروژه از بنای کل ساختمان پروژه می‌باشد.
بنای مفید ساختمان پروژه: منظور فضاهای اختصاصی در ساختمان پروژه است که حاصل تفریق قسمت‌های مشاع ساختمان پروژه از بنای کل ساختمان پروژه می‌باشد.
بند چهار
خالص بدهی‌های صندوق: منظور بدهی‌های صندوق بدون در نظر گرفتن مبالغ دریافتی بابت پیش‌فروش تمام یا قسمتی از ساختمان پروژه به پیش‌خریداران است.
خالص بدهی‌های صندوق: منظور بدهی‌های صندوق بدون در نظر گرفتن مبالغ دریافتی بابت پیش‌فروش تمام یا قسمتی از ساختمان پروژه به پیش‌خریداران است.
بند پنج
خالص داراییهای صندوق: منظور ارزش داراییهای صندوق شامل وجوه نقد، مطالبات صندوق، پیش‌پرداخت‌ها، زمین و ساختمان پروژه، مصالح پروژه، مصالح و تجهیزات در راه، اوراق بهادار صندوق و سایر داراییهای صندوق پس از کسر بدهی‌های صندوق است. ارزش انواع داراییهای صندوق مطابق این دستورالعمل تعیین می‌شود.
خالص داراییهای صندوق: منظور ارزش داراییهای صندوق شامل وجوه نقد، مطالبات صندوق، پیش‌پرداخت‌ها، زمین و ساختمان پروژه، مصالح پروژه، مصالح و تجهیزات در راه، اوراق بهادار صندوق و سایر داراییهای صندوق پس از کسر بدهی‌های صندوق است. ارزش انواع داراییهای صندوق مطابق این دستورالعمل تعیین می‌شود.
ماده دو
خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری صندوق در یک تاریخ معین به شرح زیر محاسبه می‌شود:
تبصره یک
درصد پیش‌فروش ساختمان پروژه، حاصل تقسیم مساحت بنای پیش‌فروش شده از ساختمان پروژه بر کل مساحت بنای مفید ساختمان پروژه خواهد بود.
درصد پیش‌فروش ساختمان پروژه، حاصل تقسیم مساحت بنای پیش‌فروش شده از ساختمان پروژه بر کل مساحت بنای مفید ساختمان پروژه خواهد بود.
تبصره دو
ارزش پروژه شامل ارزش زمین محل احداث پروژه، ارزش هزینه‌های انجام شده برای پروژه، و ارزش مصالح ساختمانی و تأسیسات و تجهیزات به کار رفته یا پایکار یا در راه پروژه می‌باشد. دیگر داراییهای صندوق اعم از وجوه نقد، مطالبات، پیش‌پرداخت‌ها و اوراق بهادار صندوق به عنوان سایر داراییهای صندوق در نظر گرفته می‌شوند. ارزش پروژه، براساس مواد ۳ و ۴ به دو روش محاسبه می‌گردد و ارزش سایر داراییهای صندوق براساس ماده ۶ تعیین می‌شود.
ارزش پروژه شامل ارزش زمین محل احداث پروژه، ارزش هزینه‌های انجام شده برای پروژه، و ارزش مصالح ساختمانی و تأسیسات و تجهیزات به کار رفته یا پایکار یا در راه پروژه می‌باشد. دیگر داراییهای صندوق اعم از وجوه نقد، مطالبات، پیش‌پرداخت‌ها و اوراق بهادار صندوق به عنوان سایر داراییهای صندوق در نظر گرفته می‌شوند. ارزش پروژه، براساس مواد ۳ و ۴ به دو روش محاسبه می‌گردد و ارزش سایر داراییهای صندوق براساس ماده ۶ تعیین می‌شود.
تبصره سه
بسته به اینکه در تعیین ارزش پروژه در فرمول فوق، از کدام یک از دو روش مذکور در مواد ۳ و ۴ اعم از بهای تمام شده، یا ارزش روز پروژه استفاده شود، دو ارزش برای هر واحد سرمایه‌گذاری به دست می‌آید که به ترتیب “بهای تمام شده”، یا “ارزش روز” هر واحد سرمایه‌گذاری نامیده می‌شوند.
بسته به اینکه در تعیین ارزش پروژه در فرمول فوق، از کدام یک از دو روش مذکور در مواد ۳ و ۴ اعم از بهای تمام شده، یا ارزش روز پروژه استفاده شود، دو ارزش برای هر واحد سرمایه‌گذاری به دست می‌آید که به ترتیب “بهای تمام شده”، یا “ارزش روز” هر واحد سرمایه‌گذاری نامیده می‌شوند.
ماده سه
در محاسبه‌ی بهای‌تمام‌شده‌ی واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان معین، ارزش پروژه در فرمول ماده‌ی ۲، براساس بهای تمام شده ی پروژه در آن تاریخ، تعیین می‌شود.
ماده چهار
در محاسبه ی ارزش روز واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان معین، ارزش پروژه از جمع اقلام زیر براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری به دست می‌آید، مشروط به اینکه براساس اصول حسابداری در حساب‌های صندوق منعکس شده باشند:
بند یک
ارزش جایگزینی زمین محل اجرای پروژه پس از اصلاحات؛
ارزش جایگزینی زمین محل اجرای پروژه پس از اصلاحات؛
بند دو
ارزش جایگزینی طرح‌ها و نقشه‌های تهیه شده برای پروژه؛
ارزش جایگزینی طرح‌ها و نقشه‌های تهیه شده برای پروژه؛
بند سه
ارزش جایگزینی پروانه ی ساختمانی اخذ شده برای پروژه با احتساب شرایط آن؛
ارزش جایگزینی پروانه ی ساختمانی اخذ شده برای پروژه با احتساب شرایط آن؛
بند چهار
ارزش جایگزینی مصالح مصرف شده در پروژه یا پایکار یا در راه؛
ارزش جایگزینی مصالح مصرف شده در پروژه یا پایکار یا در راه؛
بند پنج
ارزش جایگزینی تأسیسات و تجهیزات نصب شده در پروژه یا پایکار یا در راه؛
ارزش جایگزینی تأسیسات و تجهیزات نصب شده در پروژه یا پایکار یا در راه؛
بند شش
ارزش جایگزینی خدمات حمل تأسیسات و تجهیزات نصب شده در پروژه یا پایکار تا محل اجرای پروژه؛
ارزش جایگزینی خدمات حمل تأسیسات و تجهیزات نصب شده در پروژه یا پایکار تا محل اجرای پروژه؛
بند هفت
ارزش جایگزینی تجهیز کارگاه؛
ارزش جایگزینی تجهیز کارگاه؛
بند هشت
ارزش جایگزینی کارهای انجام شده در اجرای پروژه، اعم از دستمزد کارهای انجام شده و اجاره ی دستگاه‌ها و ماشین‌آلات مورد استفاده در کارهای انجام شده؛
ارزش جایگزینی کارهای انجام شده در اجرای پروژه، اعم از دستمزد کارهای انجام شده و اجاره ی دستگاه‌ها و ماشین‌آلات مورد استفاده در کارهای انجام شده؛
بند نه
ارزش جایگزینی مدیریت پروژه و نظارت بر اجرای آن؛
ارزش جایگزینی مدیریت پروژه و نظارت بر اجرای آن؛
بند ده
ارزش جایگزینی هزینه‌های عمومی و دولتی اعم از بیمه، مالیات و عوارض شهرداری؛
ارزش جایگزینی هزینه‌های عمومی و دولتی اعم از بیمه، مالیات و عوارض شهرداری؛
بند یازده
ارزش جایگزینی انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و سایر حق‌ا‌لامتیازهای خریداری شده برای پروژه؛
ارزش جایگزینی انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و سایر حق‌ا‌لامتیازهای خریداری شده برای پروژه؛
بند دوازده
ارزش جایگزینی مرغوبیت‌های ایجاد شده؛
ارزش جایگزینی مرغوبیت‌های ایجاد شده؛
بند سیزده
ارزش جایگزینی سایر اقلام.
ارزش جایگزینی سایر اقلام.
تبصره یک
صندوق باید برای ارزیابی هریک از اقلام موضوع این ماده، از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری در رشته‌ی مربوطه استفاده نماید. ارزش جایگزینی پروژه که به شرح این ماده تعیین می‌شود به تفکیک هر قلم و اسامی کارشناس رسمی ارزیابی‌کننده و مبلغ ارزیابی شده توسط هریک و متوسط این ارقام، باید طبق اساسنامه‌ی صندوق برای عموم از جمله سرمایه‌گذاران صندوق افشا گردد.
صندوق باید برای ارزیابی هریک از اقلام موضوع این ماده، از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری در رشته‌ی مربوطه استفاده نماید. ارزش جایگزینی پروژه که به شرح این ماده تعیین می‌شود به تفکیک هر قلم و اسامی کارشناس رسمی ارزیابی‌کننده و مبلغ ارزیابی شده توسط هریک و متوسط این ارقام، باید طبق اساسنامه‌ی صندوق برای عموم از جمله سرمایه‌گذاران صندوق افشا گردد.
تبصره دو
فهرست اقلام موضوع این ماده به همراه بهای تمام‌شده‌ی آنها برای صندوق، باید توسط آن رکن صندوق که در اساسنامه وظیفه ثبت و نگه‌داری حسابها را دارد، تهیه و تائید شده و قبل از ارزیابی، در اختیار کارشناس رسمی دادگستری که وظیفه ارزیابی را به عهده گرفته است، قرار گیرد.
فهرست اقلام موضوع این ماده به همراه بهای تمام‌شده‌ی آنها برای صندوق، باید توسط آن رکن صندوق که در اساسنامه وظیفه ثبت و نگه‌داری حسابها را دارد، تهیه و تائید شده و قبل از ارزیابی، در اختیار کارشناس رسمی دادگستری که وظیفه ارزیابی را به عهده گرفته است، قرار گیرد.
تبصره سه
انتخاب کارشناسان رسمی دادگستری برای اجرای این دستورالعمل، وفق مقررات اساسنامه‌ی صندوق خواهد بود.
انتخاب کارشناسان رسمی دادگستری برای اجرای این دستورالعمل، وفق مقررات اساسنامه‌ی صندوق خواهد بود.
ماده پنج
کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین ارزش جایگزینی زمین پروژه، باید موارد زیر را لحاظ کند:
بند یک
دسترسی‌های زمین پروژه؛
دسترسی‌های زمین پروژه؛
بند دو
شکل هندسی زمین پروژه؛
شکل هندسی زمین پروژه؛
بند سه
شرایط همجواری‌های زمین پروژه؛
شرایط همجواری‌های زمین پروژه؛
بند چهار
کاربری‌های مجاورت زمین؛
کاربری‌های مجاورت زمین؛
بند پنج
سطح آب زیرزمینی زمین پروژه و مکانیک خاک آن که در ساخت ساختمان مؤثر است؛
سطح آب زیرزمینی زمین پروژه و مکانیک خاک آن که در ساخت ساختمان مؤثر است؛
بند شش
سند مالکیت زمین پروژه اعم از مشاع یا مفروز بودن و سابقه ی مالکیت زمین؛
سند مالکیت زمین پروژه اعم از مشاع یا مفروز بودن و سابقه ی مالکیت زمین؛
بند هفت
وضعیت فعلی زمین پروژه اعم از وجود یا عدم وجود بنای کلنگی برروی آن؛
وضعیت فعلی زمین پروژه اعم از وجود یا عدم وجود بنای کلنگی برروی آن؛
بند هشت
متوسط قیمت زمین در منطقه.
متوسط قیمت زمین در منطقه.
ماده شش
در محاسبه ی ارزش خالص هر واحد سرمایه‌گذاری مطابق ماده ی ۲، ارزش سایر دارایی‌ها به شرح زیر محاسبه می‌شوند:
بند یک
وجوه نقد: معادل مبلغ ریالی وجوه نقد متعلق به صندوق؛
وجوه نقد: معادل مبلغ ریالی وجوه نقد متعلق به صندوق؛
بند دو
مطالبات: معادل مبلغ تنزیل شده مطالبات صندوق براساس زمان تخمینی برای وصول؛
مطالبات: معادل مبلغ تنزیل شده مطالبات صندوق براساس زمان تخمینی برای وصول؛
بند سه
پیش‌پرداخت‌ها: معادل مبلغ تنزیل شده پیش‌پرداخت براساس زمان تخمینی برای دریافت کالا یا خدمات موضوع پیش‌پرداخت؛
پیش‌پرداخت‌ها: معادل مبلغ تنزیل شده پیش‌پرداخت براساس زمان تخمینی برای دریافت کالا یا خدمات موضوع پیش‌پرداخت؛
بند چهار
اوراق بهادار صندوق: معادل قیمت منصفانه اوراق بهادار در بازار؛
اوراق بهادار صندوق: معادل قیمت منصفانه اوراق بهادار در بازار؛
بند پنج
سایر دارایی‌ها: معادل قیمت منصفانه آنها.
سایر دارایی‌ها: معادل قیمت منصفانه آنها.
تبصره
برای تنزیل هر یک از مطالبات یا پیش‌پرداخت‌ها، باید نرخ تنزیل مناسبی استفاده شود که در هر زمان توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تعیین و اعلام می شود.
برای تنزیل هر یک از مطالبات یا پیش‌پرداخت‌ها، باید نرخ تنزیل مناسبی استفاده شود که در هر زمان توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تعیین و اعلام می شود.
ماده هفت
این دستورالعمل در یک مقدمه، هفت ماده و هفت تبصره در تاریخ ۱۳۸۸/۰۱/۲۹ به تصویب هیأت مدیره ی سازمان بورس و اوراق بهادار رسید و از تاریخ تصویب لازم‌الاجرا است.
[/private]
دیدگاه‌ها