دستورالعمل تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان
دستورالعمل حاضر در راستای اجرای بند ۲ مادۀ ۷ قانون بازار اوراق بهادار تحت عنوان دستورالعمل تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، تدوین و در تاریخ ۱۳۸۸/۰۱/۲۹ به تصویب هیأت مدیرۀ سازمان بورس و اوراق بهادار رسیده و در تاریخ ۱۳۹۰/۰۲/۱۸ ( در اجرای مادۀ ۲ قانون توسعۀ ابزارها و نهادهای مالی جدید) و ۱۳۹۲/۱۲/۲۷ و ۱۳۹۳/۰۳/۱۷ توسط هیأت مدیرۀ سازمان بورس و اوراق بهادار اصلاح شد.
ماده یک
اصطلاحات و واژه‌هایی که در ماده‌ی یک قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب آذرماه ۱۳۸۴ مجلس شورای اسلامی تعریف شده‌اند، به همان مفاهیم در این دستورالعمل نیز کاربرد دارند. سایر واژه‌ها دارای معانی زیر می‌باشند:
بند یک
قانون: قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران، مصوب آذرماه ۱۳۸۴ مجلس شورای اسلامی است.
[private]
بند دو
آیین‌نامۀ اجرایی: آیین‌نامۀ اجرایی قانون بازار اوراق بهادار مصوب ۱۳۸۵/۰۶/۲۰ هیأت وزیران است.
بند سه
حذف شد.
بند چهار
حذف شد.
بند پنج
پروژه: پروژه‌ی ساختمانی است که موضوع فعالیت صندوق اجرای آن می باشد.
بند شش
هزینۀ ساخت: هزینۀ اجرای پروژۀ صندوق بدون در نظرگرفتن ارزش زمین آن است.
بند هفت
مقررات: اعم است از مصوبات هیأت وزیران، شورا، سازمان و نیز مصوبات سایر مراجع در حدود اختیارات تفویض شده به آنان تحت هر عنوان (از قبیل آیین‌نامه، دستورالعمل، رویه اجرایی و بخشنامه) در خصوص بازار اوراق بهادار و فعالان آن که جهت اجرا ابلاغ شده باشد.
بند هشت
سهامدار عمده: سهامداری است که به همراه اشخاص وابسته به خود حداقل ۱۰ درصد سهام شرکت را داشته باشد.
بند نه
اشخاص وابسته: اشخاص وابسته به هر شخص حقیقی عبارتند از افراد تحت تکفل (همسر و فرزندان) آن شخص و اشخاص وابسته به هر شخص حقوقی عبارتند از:
الف- بالاترین مقام اجرایی (نظیر مدیرعامل شرکت ها)، مدیران بلافصل بالاترین مقام اجرایی، اعضای هیأت مدیره یا هیأت امنای شخص حقوقی و اشخاص تحت تکفل (همسر و فرزندان) آنها؛
ب – اشخاص حقوقی تحت کنترل؛
ج – هر شخصی که به تنهایی یا همراه اشخاص موضوع بندهای الف و ب این بند کنترل آن شخص حقوقی را در اختیار داشته باشد؛.
ماده یک مکرر
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از مصادیق صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوع بند ۲۰ مادۀ ۱ قانون بازار اوراق بهادار، بند هـ مادۀ ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک موضوع بند (۱) مادۀ (۱۴) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷/۰۲/۲۵، محسوب می‌شود؛ که با اخذ مجوز از سازمان تأسیس و به جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران اعم از داخلی و خارجی و تخصیص آن به ساخت پروژه یا پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد.
ماده دو
برای تأیید ارکان پیشنهادی صندوق و صدور موافقت اصولی تأسیس صندوق توسط سازمان، ارائۀ اطلاعات و مدارک زیر در قالب فرم‌های مورد نظر سازمان ضروری است:
بند یک
تقاضای صدور موافقت اصولی تأسیس صندوق؛
بند دو
اطلاعات مربوط به ارکان پیشنهادی صندوق شامل؛
۱-۲) مشخصات هویتی یا ثبتی؛
۲-۲) مشخصات اعضای هیأت مدیره و مدیرعامل و سوابق فعالیت آنها؛
۳-۲) آخرین صورتهای مالی و گزارش‌های عملکرد و سایر اطلاعات مالی و عملکردی؛
۴-۲) سوابق فعالیت؛
۵-۲) سهامداران عمده؛
بند سه
اطلاعات اصلی پروژه که عبارتند از: برآورد هزینه ساخت پروژه، محل زمین پروژه، پیش بینی متراژ زیربنا، تکنولوژی ساخت و برآوردهای مالی پروژه.
بند چهار
سایر اطلاعات و مدارک به تشخیص معاونت مربوطه در سازمان.
تبصره یک
درصورت کامل بودن مدارک طبق این ماده، موافقت اصولی تأسیس صندوق با رعایت ماده ۳ به پیشنهاد معاونت مربوطه و تأیید ریاست سازمان صادر می شود. صدور موافقت اصولی تأسیس صندوق، به منزله‌ی مجوز تأسیس و فعالیت صندوق محسوب نمی‌شود و قبل از تأسیس و فعالیت صندوق، لازم است مجوز تأسیس و فعالیت مطابق مفاد این دستورالعمل اخذ شود. این موضوع در موافقت اصولی صادره قید می‌شود.
تبصره دو
اعتبار موافقت اصولی حداکثر شش ماه از تاریخ صدور آن است و سازمان می‌تواند به تقاضای ذینفع، اعتبار آن را حداکثر به مدت شش ماه دیگر تمدید کند. طی مدت اعتبار موافقت اصولی، متقاضی می‌تواند تقاضای تأسیس صندوق را با ارائۀ اطلاعات و مدارک موضوع ماده ۴ به سازمان ارائه دهد. این موضوع در موافقت اصولی، قید می‌شود.
ماده سه
در تأیید ارکان پیشنهادی صندوق، سازمان شرایط زیر را در نظر می‌گیرد:
بند یک
حسابرس و ارکان نظارت‌کنندۀ صندوق شامل متولی و مدیر ناظر، باید از ارکان اجرایی صندوق شامل مدیر ساخت، مدیرصندوق، بازارگردان و متعهد پذیره‌نویس مستقل باشند. برای این منظور حسابرس و ارکان نظارت کنندۀ صندوق:
۱-۱ نباید عضو هیأت مدیره یا بالاترین مدیر اجرایی و مدیران بلافصل بالاترین مدیر اجرایی مشترک با ارکان اجرایی داشته باشند؛
۲-۱ نباید به طور مستقیم یا غیرمستقیم بیش از ۱۰ درصد سهام ارکان اجرایی را در تملک داشته باشند؛
۳-۱ نباید به طور مستقیم یا غیر مستقیم تحت کنترل ارکان اجرایی باشند؛
۴-۱ نباید در کسب و کار دیگری با ارکان اجرایی منافع مشترک عمده داشته باشند.
بند دو
ارکان اجرایی صندوق، توانایی مالی کافی برای ایفای مسئولیت‌های خود داشته باشند.
بند سه
حسابرس صندوق از مؤسسات حسابرسی معتمد سازمان باشد.
بند چهار
ارکان نظارتی ظرف یک‌سال اخیر، سمت اجرایی در صندوق نداشته باشند.
ماده چهار
برای صدور مجوز تأسیس صندوق توسط سازمان، ارائۀ اطلاعات و مدارک زیر در قالب فرم‌های مورد نظر سازمان ضروری است:
بند یک
تقاضای تأسیس صندوق؛
بند دو
طرح اساسنامه و امیدنامۀ صندوق که مطابق نمونۀ مصوب سازمان تنظیم و تکمیل شده باشد؛
بند سه
قبولی سمت ارکان صندوق که صلاحیت آنها به تأیید سازمان رسیده است؛
قبولی سمت ارکان صندوق که صلاحیت آنها به تأیید سازمان رسیده است؛
بند چهار
حذف شد.
بند پنج
تصویر مصدق مجوزها و پروانه‌های لازم برای اجرای پروژه که توسط مراجع ذیصلاح صادر شده است؛
بند شش
صورت مجلس مجمع مؤسس صندوق که از اجتماع ارکان تأیید شدۀ صندوق به ریاست مدیر صندوق تشکیل شده است؛
بند هفت
رونوشت معرفی‌نامه نمایندگان تام‌الاختیار ارکان حاضر در مجمع مؤسس صندوق؛
بند هشت
قبولی سمت اعضای حقیقی معرفی شده برای عضویت در هیأت مدیرۀ صندوق و تصویر مصدق معرفی‌نامۀ آنان؛
بند نه
سایر اطلاعات و مدارک مهم که به تشخیص معاونت مربوطه در سازمان اثر با اهمیت در صدور مجوز تأسیس دارد.
تبصره یک
در صورت کامل بودن اطلاعات و مدارک ارائه شده طبق این ماده، به پیشنهاد معاونت نظارت بر نهادهای مالی و تائید ریاست سازمان، مجوز تأسیس صندوق توسط سازمان صادر می‌شود. شرایط تأسیس و مهلت ثبت آن نزد مرجع ثبت شرکت‌ها و مؤسسات غیرتجاری و نزد سازمان، با رعایت این دستورالعمل، در این مجوز قید می‌شود.
تبصره دو
صورت مجلس مجمع مؤسس که به امضای کلیۀ نمایندگان ارکان صندوق رسیده است، باید در چهار نسخه حاوی موارد زیر تنظیم و یک نسخه آن به سازمان تسلیم شود:
۱- تاریخ و مکان تشکیل جلسۀ مجمع مؤسس؛
۲- مشخصات ثبتی اشخاص حقوقی که به عنوان یک یا چند رکن صندوق قبول سمت کرده‌اند با ذکر سمت آنها؛
۳- هویت نمایندگان ارکان حاضر در جلسۀ مجمع؛
۴- هویت یا مشخصات صاحبان امضای مجاز صندوق و حدود اختیارات آنها؛
۵- مصوبۀ مربوط به تصویب اساسنامه و امیدنامۀ مورد تأیید سازمان؛
ماده پنج
صندوق پس از دریافت مجوز تأسیس از سازمان، باید ظرف سه ماه نزد مرجع ثبت شرکت‌ها به عنوان صندوق سرمایه‌گذاری موضوع بند ۲۰ مادۀ ۱ قانون بازار اوراق بهادار و بند هـ مادۀ ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، به ثبت رسیده و مدارک ثبت خود را به سازمان ارایه دهد. این مهلت به تقاضای متقاضی و پیشنهاد معاونت نظارت بر نهادهای مالی و موافقت رییس سازمان قابل تمدید است. درصورتیکه صندوق بر اساس شرایط مندرج در مجوز تأسیس موضوع تبصره‌ی۱ ماده۴ این دستورالعمل به ثبت رسیده باشد، سازمان آن را به عنوان یک نهاد مالی نزد خود ثبت کرده و مجوز فعالیت آن را صادر می‌کند
تبصره یک
در صورت عدم ارائۀ مدارک ثبت صندوق نزد مرجع ثبت شرکت ها در مهلت مقرر، مجوز تأسیس صندوق از درجه‌ی اعتبار ساقط است. تأسیس صندوق پس از خاتمۀ اعتبار مجوز تأسیس، منوط به تقاضای متقاضی، ارائۀ اطلاعات و مدارک لازم و بررسی توسط سازمان و صدور مجوز جدید برای تأسیس صندوق خواهد بود.
تبصره دو
نسخ لازم از صورت مجلس مجمع مؤسس موضوع تبصره‌ی۲ ماده‌ی۴، به عنوان صورت مجلس مجمع عمومی صندوق به ضمیمۀ اظهارنامه ثبت، به مرجع ثبت شرکت‌ها و مؤسسات غیر‌تجارتی تسلیم می‌شود.
ماده شش
صندوق موظف است قبل از ارائۀ درخواست عرضه عمومی واحدهای سرمایه گذاری، موارد زیر را ارائه و به تأیید سازمان برساند:
بند یک
تأییدیۀ کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری حسب مورد در مورد ارزش دارایی های گزارش شده در آخرین صورت های مالی صندوق، در صورت تشخیص معاونت مربوطه در سازمان مبنی بر ضرورت آن؛
بند دو
نشانی تارنمای صندوق و معرفی قابلیت های آن به خصوص در زمینه ی اطلاع رسانی؛
بند سه
معرفی نرم افزارها، تجهیزات و نیروی انسانی تجهیز شده توسط هریک از ارکان برای اجرای پروژۀ صندوق؛
بند چهار
تصویر مصدق قراردادهایی که مطابق مقررات باید تمام یا برخی از ارکان صندوق با صندوق منعقد نمایند؛
ماده هفت
صدور مجوز اولین عرضۀ عمومی واحدهای سرمایه گذاری صندوق، منوط به ارایۀ اطلاعات و مدارک زیر به سازمان است:
بند یک
فرم تقاضای ثبت اوراق بهادار که به امضای ارکان مورد نظر صندوق رسیده باشد؛
بند دو
صورتهای مالی حسابرسی شده‌ی سال‌های مالی قبل از ارائۀ درخواست مجوز عرضۀ عمومی درصورت گذشت ۶ ماه از آغاز فعالیت صندوق ؛
بند سه
صورتهای مالی حسابرسی شده‌ی صندوق (در صورت وجود) شامل وقایع مالی از تاریخ آخرین صورت مالی سالانه تا حداکثر ۶۰ روز قبل از تاریخ ارائه‌ی تقاضای مجوز عرضه‌ی عمومی اوراق بهادار
بند سه مکرر
صورت وضعیت پیشرفت فیزیکی و مالی پروژه ؛
بند چهار
گزارش مدیر صندوق در مورد رویدادهای مالی با اهمیتی که از تاریخ اظهارنظر حسابرس صندوق تا تاریخ ارائۀ درخواست صدور مجوز عرضۀ عمومی، رخ داده است؛
بند پنج
تصویر مصدق برابر با اصل شده‌ی اسناد مالکیت زمین محل اجرای پروژه که به نام صندوق منتقل شده است؛
بند شش
فهرست اسامی و مشخصات دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری به همراه تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری تحت تملک هریک؛
بند هفت
یک نسخه از طرح توجیهی در صورت تغییر که توسط ارکان مورد نظر صندوق به امضا رسیده است؛
بند هشت
طرح اعلامیۀ پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق؛
بند نه
تصویر مصدق پروانه ساخت
تبصره
برای دریافت مجوز عرضۀ عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری، در عرضه‌های بعدی، ارائۀ مدارک مذکور در بندهای (۲)، (۵) و (۹) ضروری نیست.
ماده هشت
معیارهای موردنظر برای رد یا قبول درخواست عرضه‌ی عمومی اولیۀ واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به قرار زیر است:
بند یک
هزینه‌های ساخت پیش‌بینی شده برای پروژه، کمتر از ۱۰۰ میلیارد ریال نباشد؛
بند دو
بازدهی پیش‌بینی شده در طرح توجیهی برای سایر تأمین‌کنندگان منابع مالی اجرای پروژه به غیراز سرمایه گذاران، از کمترین نرخ تسهیلات در نظام بانکی کشور کمتر نباشد؛
بند سه
ارزش دارایی‌های موضوع بند ۱ ماده ی ۶ در صورتهای مالی صندوق گزارش شده اند، مطابق نظریۀ کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری باشد؛
بند چهار
تارنما، نرم‌افزارها، تجهیزات و نیروی انسانی معرفی شده برای اطلاع‌رسانی و ایفای مسئولیت‌های هر یک از ارکان مناسب و کافی باشد.
بند پنج
اظهارنظر حسابرس در مورد صورتهای مالی مقبول و بدون شرط باشد یا در صورت مشروط بودن، بندهای شرط به تشخیص سازمان اثر با اهمیت بر منافع سرمایه‌گذاران نداشته باشد.
تبصره یک
صدور مجوز عرضۀ عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری براساس معیارهای این ماده، به منزلۀ تأیید یا تضمین مزایا، منافع و سایر موارد پیش‌بینی شده در طرح توجیهی پروژۀ صندوق، کفایت نرم‌افزارها، تجهیزات و نیروی انسانی معرفی شده، تأیید صحت اطلاعات و مدارک ارائه شده، توصیه و سفارش به سرمایه‌گذاری در صندوق و تضمین صحت عملکرد ارکان صندوق از طرف سازمان نمی‌باشد. این موضوع باید در اعلامیۀ پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری و هر گونه تبلیغات و آگهی‌های صندوق قید شود.
تبصره دو
اعتبار مجوز عرضه عمومی حداکثر ۶۰روز از تاریخ صدور است. تاریخ شروع و خاتمۀ پذیره‌نویسی در مهلت مذکور، مطابق مفاد اساسنامۀ صندوق توسط رکن یا ارکان مربوطه تعیین و اعلام خواهد شد. حداکثر مدت پذیره‌نویسی در مجوز عرضۀ عمومی قید می‌شود.
تبصره سه
در صورت وقوع رویدادهای مالی با اهمیت در فاصلۀ زمانی بین ارائۀ درخواست عرضۀ عمومی تا زمان عرضۀ عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، مدیر صندوق موظف است رویدادهای مذکور را به سازمان ارائه و در تارنمای صندوق منتشر نماید. درصورت درخواست سازمان گزارش رویدادهای مذکور باید به تأیید حسابرس برسد.
ماده نه
ظرف ۱۵ روز پس از اتمام مهلت عرضۀ عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری، نتیجۀ عرضۀ عمومی باید توسط رکن تعیین شده در اساسنامۀ صندوق به سازمان گزارش شود. استفاده از وجوه تادیه شده در عرضۀ عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، پس از تأیید تکمیل فرایند عرضۀ عمومی توسط سازمان، مجاز است.
ماده ده
تغییرات و تصمیمات درخصوص موارد زیر باید ظرف یک هفته پس از ثبت نزد سازمان، نزد مرجع ثبت شرکت ها و موسسات غیرتجاری به ثبت رسد:
بند یک
تغییر هریک از ارکان یا نمایندگان اعضای هیأت مدیره؛
بند دو
تصویب صورت های مالی سالانه؛
بند سه
تغییر در اساسنامه صندوق؛
بند چهار
تصمیم به انحلال صندوق یا توقف فعالیت آن؛
بند پنج
صاحبان امضای مجاز و حدود اختیارات آن ها؛
بند شش
تغییر روزنامه کثیرالانتشار صندوق؛
بند هفت
سایر موارد به تشخیص معاونت نظارت بر نهادهای مالی.
ماده یازده
کلیۀ ارکان صندوق موظف‌اند اطلاعات و مدارک درخواستی سازمان را ظرف مهلت مقرر به سازمان ارائه دهند و با بازرسان سازمان در امر بازرسی از پروژۀ ساختمانی یا دفاتر و اماکن مربوطه، همکاری نمایند.
تبصره
در صورتی که هر یک از ارکان صندوق از ارائۀ اطلاعات موضوع این ماده خودداری کند یا از دسترسی بازرسان سازمان به اطلاعات و مدارک ممانعت نماید یا از بازدید آنها از پروژۀ ساختمانی و سایر دفاتر و اماکن مربوطه جلوگیری نماید، سازمان می‌تواند صلاحیت وی را ملغی نماید و براساس بند ۲ ماده‌ی ۴۹ قانون بازار اوراق بهادار تحت پیگرد قانونی قرار دهد.
ماده دوازده
درصورتیکه به تشخیص سازمان، هر یک از ارکان صندوق صلاحیت خود را از دست بدهد یا به هر دلیل یکی از ارکان صندوق بدون متصدی شود، جانشین وی باید ظرف مهلت مقرر براساس تشریفات مندرج در اساسنامۀ صندوق، انتخاب و جایگزین گردد؛ در غیر این‌صورت سازمان می‌تواند رأساً نسبت به تعیین جانشین رکن مربوطه اقدام نموده یا حکم به تعلیق یا لغو مجوز فعالیت صندوق یا توقف معاملات تمام یا بخشی از واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق یا توقف صدور واحدهای سرمایه‌گذاری جدید نماید یا به ترکیبی از موارد مذکور حکم دهد.
ماده سیزده
این دستورالعمل مشتمل بر ۱۴ ماده و ۱۱ تبصره در تاریخ ۱۳۸۸/۰۱/۲۹ به تصویب هیأت‌مدیرۀ سازمان رسید و در تاریخ های ۱۳۹۰/۰۲/۱۸ و ۱۳۹۲/۱۲/۲۷ و ۱۳۹۳/۰۳/۱۷ اصلاح شد و از تاریخ تصویب لازم‌الاجرا است.
[/private]
دیدگاه‌ها